Andrahandsuthyrning

Allmänt

Andrahand, inneboende och privat

Andrahandsuthyrning är när du upplåter din lägenhet (hyresrätt eller bostadsrätt) till någon annan, det vill säga även närstående, barn eller syskon, och det spelar ingen roll om du tar ut hyra eller inte. Det är själva upplåtelsen som räknas.

Som inneboende räknas bara de som bor tillsammans med en hyresgäst/bostadsrättshavare i bostaden utan att ha skrivit kontrakt med hyresvärden/föreningen och som bara har tillgång till en del av lägenheten. (För livspartner som bor ihop gäller andra regler.)

Särskilda regler gäller för att hyra hel eller del av en bostad av bostadsrättshavare eller ägare till t ex en villa. Detta kan kallas att hyra privat, eller att hyra någons egna bostad men det är nog vanligast att det kallas att hyra i andrahand eller att vara inneboende. När det gäller äganderätt är det inte en egentlig andrahandsuthyrning utan en direkt uthyrning mellan ägare och hyresgäst. För bostadsrätter är förhållandet något av ett mellanting mellan privatuthyrning och andrahandsutsuthyrning.

Andrahandsuthyrning av hyresrätt och privatuthyrning av bostadsrätt kräver alltid godkännande från värden eller föreningsstyrelsen. Se till att ha det! Har man inte värdens godkännande kan uthyraren förlora sin rätt till hyresrätten eller bostadsrätten sitt förstahandskontrakt och den som hyr i andra hand kan bli utslängd utan förvarning. Båda parter tar stora risker om man hyr/hyr ut i andrahand och privat utan tillstånd från hyresvärden eller föreningsstyrelsen.

För att värden eller föreningsstyrelsen ska gå med på uthyrningen krävs i regel beaktansvärda skäl. Som beaktansvärda skäl räknas sjukdom, studier på annan ort, tillfälligt arbete på annan ort, separation, "provbo" med en framtida sambo, särskilda familjeförhållanden eller jämförbara anledningar.

För att ha en inneboende gäller andra regler än för att hyra ut hela bostaden. Det är upp till hyresgästen om hen vill ha inneboende men om en inneboende är problematiskt, eller "till men" för hyresvärden/bostadsrättsföreningen/medlem i bostadsrättsföreningen så är det inte tillåtet. Läs hyreskontraktet eller föreningsstadgar noga. Ibland står där om det är ok eller inte att ha inneboende.

En ny lag om uthyrning av egen bostad har börjat gälla 1 februari 2013. Lagen gör att det blir skillnad på att hyra en hyresrätt och en bostadsrätt i andrahand. För hyresrätter gäller samma regler som innan - hyreslagen. För bostadsrätter och andra ägda bostäder gäller de nya reglerna för andrahandsuthyrning. Det gör att den som hyr ut en bostadsrätt får ta ut en högre hyra än bruksvärdeshyran, behöver inte betala tillbaka för hög hyra och behåller besittningsrätten till bostaden.

Till sidans topp

Ansvar

Den som hyr ut sin lägenhet i andra hand räknas som hyresvärd. Det finns alltså inget hyresförhållande mellan andrahandshyresgästen och den ursprungliga hyresvärden. Förstahandshyresgästen har vid uthyrande i andrahand fortfarande ansvar för lägenheten gentemot fastighetsägaren och värden. Som förstahandshyresgäst är det därför bra att fortsätta att betala hyran direkt till hyresvärden och låta andrahandshyresgästen betala till eget konto. Om andrahandshyresgästen missköter hyresbetalningen till värden är det skäl för värden att säga upp kontraktet med förstahandshyresgästen.

Samma regler om ansvar gäller i princip vid uthyrning av bostadsrätter . Fastighetsägaren och värden är då bostadsrättsföreningen medan förastahandshyresgästen motsvaras av den som äger bostadsrätten - bostadsrättshavaren. Observera dock att andra regler gäller för hyressättning och besittningsrätt när du hyr bostadsrätter och äganderätter.

Till sidans topp

Besittningsrätt

Som andrahandshyresgäst som hyr en hyresrätt kan du få en begränsad bestittningsrätt gentemot din hyresvärd (förstahandshyresgästen). Däremot finns ingen besittningsrätt gentemot den ursprungliga värden (fastighetsägaren). Vid hyra av äganderätter och bostadsrätter finns ingen besittningrätt oavsett hur länge du som hyresgäst hyrt bostaden.

Besittningsrätten
Bestittningsrätten är en rätt att få bo kvar och gäller framförallt vid boende i hyresrätter där hyresgästen har förastahandskontrakt. Om besittningsrätt inte gäller är hyresgästen tvungen att flytta efter uppsägningstidens slut om hyresvärden säger upp kontraktet. Se även vräkning då hyresgästen i ovanliga fall ändå inte får bo kvar.

Besittningsrätt mot förstahandshyresgästen
Du som hyr i andrahand kan i vissa fall få en begränsad besittningsrätt på lägenheten. Om andrahandshyresgästen har bott i en hyreslägenhet i längre än två år och det inte finns något avtal där man avtalat bort besittningrätten träder den i kraft efter de två åren.
Besittningsrätten gäller bara mot den som innehar förstahandskontraktet och kan ändå upphävas vid en eventuell prövning i hyresnämnden.

Ingen besittningsrätt mot fastighetsägaren
Besittningsrätten för andrahandsinnehavare är svag och ger i praktiken inte ett speciellt bra skydd. Det är inte ovanligt att man tror att besittningsrätten ger rätt till övertagande av förstahandskontraktet, men så är det aldrig. Det avtal som finns mellan den som har förstahandskontrakt och hyresvärden påverkas aldrig av förhållandet mellan den som har första- och andrahandskontrakt.

Besittningsrätt om du bott längre än två år
I praktiken innebär det här att den som bott i en lägenhet i över två år och inte har skrivit på det avtal där man ifrånsäger sig rätten till besittningskydd, inte har skyldighet att flytta om förstahandsinnehavaren vill få tillgång till sin lägenhet. Men man ska vara medveten om att om tvisten går till hyresnämnden så är det ovanligt att den som hyr i andrahand får rätt att bo kvar. Fast det kan ju ta ett tag, ibland upp till ett år att få tvisten avgjord, så vill man vinna tid har man rätten på sin sida.

Ingen besittningsrätt alls
Om du hyr en bostadsrätt eller en äganderätt (äganderätter kan vara lägenheter eller t ex villor där personen som hyr ut själv är fastighetsägare) gäller den nya lagen om uthyrning av egen bostad. Vid hyra av privatpersoners egna bostad finns ingen besittningsrätt. Enda undantaget är om privatpersonen som är hyresvärd hyr ut fler än en bostad. Då slutar lagen om uthyrning av egen bostad att gälla och hyreslagen blir gällande och ger eventuellt besittningsrätt.

Till sidans topp

Hemförsäkring

Förstahandshyresgästens hemförsäkring täcker inte andrahandshyresgästen. Du bör alltså teckna en egen hemförsäkring när du bor i andra hand.

Skaffa egen försäkring
I andrahandskontraktet bör anges att andrahandshyresgästen är skyldig att teckna hemförsäkring. Villkoren vid andrahandsuthyrning varierar mellan olika försäkringsbolag. Kontakta därför aktuellt försäkringsbolag och fråga vad som gäller. Saknar du som andrahandshyresgäst helt försäkring rekommenderar vi att du fixar det. Lämpligtvis bör försäkringen också innehålla en ansvarsförsäkring som täcker skador på hyrd egendom.

Inventarier och Inventarielista 
Är den lägenhet som ska hyras ut möblerad, så ska det anges på andrahandskontraktet. Första- och andrahandshyresgästen bör gemensamt göra en förteckning över alla inventarier som finns i lägenheten, samt notera eventuella skador som finns på dessa, och på lägenheten i övrigt. Inventarielistan skrivs under av bägge parter (glöm inte ort och datum), och parterna tar sedan varsitt exemplar som bifogas med kontraktet.

Inventarielista kan du ladda ner under "Blanketter" eller här>>

Var rädd om dina grejer även om försäkringen täcker
Vi rekommenderar att du som förstahandshyresgäst tar bort värdefulla föremål och sådant som du är rädd om från lägenheten om den hyrs ut möblerad. Även om du skulle få ekonomisk ersättning för skador går det inte alltid att ersätta det personliga värdet. Se även till att ha en försäkring när du hyr ut. Det finns särskilda försärkringar som passar vid andrahandsuthyrning och vid uthyrning av egen bostad.
Det är inte fel att ta ut en depositionsavgift som motsvarar till exempel en månadshyra. Den återbetalas när hyresgästen flyttar ut, om lägenheten och eventuella inventarier är i avtalat skick enligt inventarieförteckningen.

Till sidans topp

Hyra i andrahand - tänk på!

Undvik att hyra av personer som:

  • inte vill ge ett skriftligt hyreskontrakt (se Kontrakt).
  • inte går med på att visa upp ett godkännande från värden eller bostadsrättsföreningen om andrahandsuthyrning.
  • inte går med på att andrahandshyresgästen betalar in direkt på ett konto eller får ett riktig kvitto på hela den betalade hyran.
  • tar ut oskäligt hög hyra, det finns bestämda regler för hur mycket man får ta ut i andrahand. Olika regler gäller för hyresrätt och bostadsrätt, men båda har ett hyrestak. Din hyresvärd får inte heller lägga till vilken summa som helst för möbler och vad som helst kan inte räknas som möblerad (se Hyran).
  • vill ha mer pengar än vad som står på ett eventuellt skriftligt kontrakt, dvs svarta pengar.
  • inte låter dig göra en besiktning av lägenheten och skriver under besiktningsprotokollet.

Visa att du kan betala hyran
Det är möjligt att förstahandshyresgästen kräver kreditupplysning för att se att du inte har tidigare betalningsanmärkningar. En privatperson kan gratis begära att få kreditupplysning på sig själv en gång om året.

Dokumentera att du betalt hyran
Det är viktigt dokumentera att hyran betalts. Att betala in hyran på ett konto gör att du har lättare att visa exakt hur mycket du har betalt. Vid kontant betalning se till att få ett kvitto med vem som har betalat, hur mycket och till vem, och se till att få din hyresvärds (förstahandshyresgästen/bostadsrätthavaren) underskrift. Om du får problem med din hyresvärd och behöver bevisa att du betalt hyran eller om du betalat för hög hyra (se Hyra) och söker att få hyran prövad i hyresnämnden så behöver du kvitton, kontoutdrag och liknande som kan visa att det du menar har hänt, också har hänt.

* * *

Länkar:
Hyresnämnden
Skatteverket

Till sidans topp

Hyra ut i andrahand - tänk på!

Innan du hyr ut i andrahand är det några få frågor som är viktiga att få svar på. Hur får jag tillstånd att hyra ut? Vilket hyressystem gäller? Kan jag bli återbetalningsskyldig? Hur skriver jag ett giltigt kontrakt? Vad händer om det inte går som jag tänkt det?

En ny lag om uthyrning av egen bostad har börjat gälla 1 februari 2013. Lagen gör att det blir skillnad på att hyra ut en hyresrätt och en bostadsrätt i andrahand.

Du måste skaffa tillstånd att hyra ut
Om du ska hyra ut din hyresrätt eller bostadsrätt i andrahand, är det du som ska söka tillstånd för uthyrningen av värden eller bostadsrättföreningen. Det är upp till värden/föreningen om den/de vill tillåta att du hyr ut i andrahand. Om du har speciella skäl att hyra ut så ska du få det. Vanliga anledningar som ger tillstånd att hyra ut i andrahand är sjukdom, studier på annan ort, tillfälligt arbete på annan ort, separation, "provbo" med en framtida sambo, särskilda familjeförhållanden, eller andra jämförbara anledningar.

Utan tilltånd kan du förlora din lägenhet
För hyresrätter är det oerhört viktigt att ha värdens tillstånd när du hyr ut eftersom du annars bryter mot det avtal du har med värden. Du kan förlora ditt förstahandskontrakt även om andrahandshyresgästen inte missköter sig, eftersom otillåten andrahandsuthyrning betraktas som grund för uppsägning av kontrakt.

För bostadsrätter står det oftast i föreningens stadgar hur en andrahandsuthyrning ska gå till och om någon bryter mot dessa får uthyraren en varning. I allvarliga fall kan olovlig uthyrning leda till att bostadsrättsinnehavaren blir ombedd att flytta och sälja sin lägenhet.

Om värden upptäcker att du hyr ut utan tillstånd ska han/hon skicka en anmodan om rättelse så att du har tid att avhysa din andrahandshyresgäst men se inte det som ett kryphål i lagen. Det ger dig lite mer tid men värden har fortfarande rätten på sin sida och det är bara onödigt att göra sig ovän med sin värd eftersom du får hyra ut i de allra flesta fall om du bara söker tillstånd.

Skaffa skriftligt, spela in eller på annat sätt dokumentera
Tillstånd bör vara skriftligt och krävs oavsett om hyra ska betalas eller inte. Se till att söka i god tid innan du ska börja hyra ut. Muntligt avtal gäller, men precis som med kontraktet kan det vara svårt att bevisa överenskommelsen om det uppstår någon oenighet. Om muntliga avtal ändå ingås är det värt att spela in avtalet. Så länge du som spelar in är med i samtalet så är det lagligt.

Ett tillstånd gäller bara för den person som förstahandshyresgästen valt att hyra ut till; Ny hyresgäst = Nytt tillstånd. Om uthyrningen av någon anledning måste förlängas måste ett nytt medgivande till.

Tillståndsformulär för andrahandsuthyrning hämtas hos din hyresvärd/bostadsrättsförening.

Om värden/föreningen inte gillar din andrahandshyresgäst
Värden har ingen skyldighet att ge sitt tillstånd till andrahandsuthyrning. Värden kan vägra om det finns välgrundade misstankar om att andrahandshyresgästen inte är skötsam, till exempel dåliga referenser. Däremot inte på grund av dennes oförmåga att betala hyran, som ju alltid är förstahandshyresgästens ansvar.

Om värden vägrar ge tillstånd till uthyrning trots att beaktansvärda skäl är uppfyllda kan hyresgästen få ett tidsbegränsat tillstånd hos hyresnämnden. Hyresnämnden kan bara ge tillstånd för uthyrning till namngiven person och en begränsad tid. I samtliga fall förutsätter hyresnämndens tillstånd att upplåtelsen är tillfällig och att förstahandshyresgästen avser att flytta tillbaka.

Det här betyder att det i de flesta fall inte föreligger något lagligt hinder att hyra ut sin lägenhet i andra hand, om en bra anledning finns och det är tillfälligt.

Tillståndsblankett för tillfällig uthyrning finns på hyresnämndens hemsida

Bruksvärdeshyra eller marknadsliknande kostnadshyra?
Om du som hyresvärd ska hyra ut din bostad så gäller olika regler för hyressättning beroende på om du hyr ut en bostadsrätt eller en hyresrätt.

Om du som ska hyra ut;

  • Hyr bostaden, så gäller hyreslagen och du får hyra ut till bruksvärdeshyra. Det innebär att det inte är upp till dig att sätta hyran beroende på hur mycket du tror att den som hyr är villig att betala. Vi har inte marknadshyror i Sverige och det gäller även andrahandsmarknaden. Vid oskäligt hög hyra riskerar du att bli återbetalningsskyldig till din hyresgäst.
    (Andrahand i hyresrätt)
  • Äger bostaden, så gäller både hyreslagen och lagen om uthyrning av egen bostad. Då får du hyra ut till en marknadsliknande hyra som är tänkt att hypotetiskt täcka dina kostnader för att äga bostaden. Du behöver inte betala tillbaka eventuell oskäligt hög hyra.
    (privatuthyrning av bostadsrätt/äganderätt) 

Hyra ut hyreslägenhet. Ofta ligger din förstahandshyra ungefär på bruksvärdesnivån. Men det kan vara värt att kolla upp! Om din hyra ligger väldigt lågt kan du ha rätt att ta ut ett högre belopp än din hyra och då tjänar du lite pengar på det hela. Det här är dock ovanligt eftersom hyresvärden oftast redan tar ut bruksvärdet. Men kommer du underfund med att bruksvärdet ligger lägre än din hyra så får du inte ta ut mer än motsvarande hyra av din andrahandshyresgäst. Men då kan du ju samtidigt pröva hyran i hyresnämnden, eftersom den då ligger för högt. Är du medlem i Hyresgästföreningen hjälper de dig att ta reda på bruksvärdet på just din lägenhet. De kan också hjälpa dig om din förstahandshyra ligger för högt.
Läs mer om hyressättningen i fliken Hyran eller här >>

Hyra ut bostadsrätt. En vanlig missuppfattning är att den som hyr ut en bostadsrätt har rätt att ta ut en hyra som täcker avgiften och kostnader för lånen. Förr gällde bruksvärdesprincipen i alla hyrda bostäder, även om det var en bostadsrätt i andrahand. Nu räknas den högsta tilåtna hyran för bostadsrätter som hyrs ut med en schablon för att få fram kapitalkostnaden. Sedan läggs driftkostnaderna på. Schablonen har ingen relation till dina verkliga lånekostnader utan du kan ha högre eller lägre lån men maxhyran är densamma.
Läs mer om hyressättningen i fliken Hyran eller här >>

Ta inte ut för hög hyra!
Hyresrätt. Att ta ut en för hög hyra kan komma som ett surt brev på posten ganska långt efter uthyrningstiden, och i praktiken leda till en hårt ekonomiskt slag som i värsta fall slutar i personlig konkurs. Om du hyr ut en hyresrätt eller om du hyr ut mer än en bostadsrätt ta då reda på vad bruksvärdeshyran ligger på och sätt den som hyra. 

Din andrahandshyresgäst kan gå till hyresnämnden och begära prövning om hyran varit oskäligt hög. Du kan då bli återbetalningsskyldig för upp till ett års mellanskillnad mellan hyran som din hyresgäst betalt och den hyra som hyresnämnden finner vara bruksvärdeshyran. Om du blir återbetalningsskyldig. Be om att få betala tillbaka i flera omgångar.

Bostadsrätt. Även om du hyr ut en bostadsrätt så kan din hyresgäst gå till hyresnämnden för att få en sänkt hyra.Hyresgästen måste däremot först ta kontakt med dig. Hyresnämnden kan, när det gäller andrahandsuthyrning av bostadsrätter, bara sänka hyran för din hyresgäst framåt i tiden. Du kan alltså inte bli återbetalningsskyldig till din hyresgäst, även om hyran varit för hög.

OBS. Du tar en väldigt risk om du tar ut en högre hyra än vad som är tillåtet eftersom du kan bli återbetalningsskyldig för det belopp som går utanför bruksvärdet i upp till ett års tid! 

Kontrakt

  • I andrahandskontraktet bör anges att andrahandshyresgästen är skyldig att teckna hemförsäkring.
  • Är hyrestiden längre än två år bör du begära att andrahandshyresgästen skriver på ett avtal där han/hon avsäger sig besittningsrätten till lägenheten (se besittningsrätt). Om du hyr ut max en egen bostadsrätt i taget gäller nya regler där du behåller besittningsrätten oavsett hur länge andrahandshyresgästen bor i din lägenhet. Men är du osäker på reglerna - ta det säkra före det osäkra och skriv in att besittningsrätten ska avtalas bort för din hyresgäst i kontraktet.

Avtalsformulär för att avtala bort besittningsrätten finns att ladda ner på hyresnämndens hemsida eller här>>

  • Hyran ska anges på kontraktet. Skriv också in att hyran ska följa hyresutvecklingen för lägenheten; om hyran höjs under uthyrningstiden ska alltså även andrahandsuthyran justeras.
  • Ange var hyran ska betalas, t ex ett konto i din bank. Det är inte bra att andrahandshyresgästen betalar hyran direkt till fastighetsägaren eftersom du som förstahandshyresgästen kan bli uppsagd om hyran inte betalas i tid.

Om du ska hyra ut din lägenhet är det viktigt att kontrollera att andrahandshyresgästen har möjlighet att betala och går att lita på, eftersom det är du som ansvarar gentemot hyresvärden för betalning av hyran. En privatperson kan gratis begära att få kreditupplysning på sig själv en gång om året. Det är därför lämpligt att andrahandshyresgästen presenterar en sån, eftersom alla eventuella betalningsanmärkningar framgår av den. Kreditkontroll görs lättast av andrahandshyresgästen på dennes bank.

* * *

Länkar:
Hyresnämnden
Skatteverket

Till sidans topp

Hyran

Hyran ska anges på kontraktet. Skriv också in att hyran ska följa hyresutvecklingen för lägenheten; om hyran höjs under uthyrningstiden ska alltså även andrahandsuthyran justeras.

Det är inte bra att andrahandshyresgästen betalar hyran direkt till fastighetsägaren eftersom förstahandshyresgästen kan bli uppsagd om hyran inte betalas i tid.

Vad är en rimlig hyresnivå?

Det finns klara och tydliga regler för hur hög hyran på en viss lägenhet ska vara. Det är bruksvärdesprincipen (se Ordlistan) som gäller i hyresrätt oavsett förstahandsuthyrning eller andrahandsuthyrning. Bruksvärdeshyra är baserad på bostadens standard, boendekvaliteter, läge, byggår med mera och avgörs genom att jämföra bostäder med varandra och genom förhandlingar mellan fastighetsägare och hyresgäster. Är lägenheten en bostadsrätt avgörs hyrans nivå av lag om uthyrning av egen bostad som gör att hyran kan bli högre än hyra i hyresrätt som baseras på bruksvärdet. Bostadsrättsinnehavarens hypotetiska utgifter för räntor (schablonberäkning) samt de verkliga driftkostnaderna såsom avgifter och liknande utgör grunden för att räkna ut vad hyran blir när bostadsrättsinnehavaren hyr ut sin bostadsrätt. Hyresnivån är med andra ord inte upp till hur mycket människor är beredda att betala utan det finns gällande regler för hur de olika hyresnivåerna räknas ut.

Efter den 1 februari 2013 gäller lag om uthyrning av egen bostad för andrahandshyra i bostadsrätter och äganderätter. Det gör att två system för hyror införs. Ett med bruksvärde och en med marknadsliknande hyra. Huvudregeln för all uthyrning kommer fortfarande att vara Hyreslagen (Jordabalken 12 kapitlet). Den gäller för hur hyresgästen får använda lägenheten, tillträde och vad som händer om något går sönder i lägenheten. Om din andrahandshyresvärd;

  • Hyr bostaden, så gäller bara hyreslagen (12 kapitlet Jordabalken).
  • Äger bostaden, så gäller nya lagen om uthyrning av egen bostad för frågor så som hyra, besittningsrätt och process i hyresnämnden. I övrigt gäller hyreslagen.

Hyresrätt:
Hur tar man reda på bruksvärdet? 

Hos hyresnämnden finns uppgifter samlade gällande motsvariga lägenheter i liknande läge, samma byggår och standard, som kan ge en idé om vad hyran ska ligga på en speciell lägenhet. Om det gäller en hyresrätt är det enklaste att fråga värden om vad hyrorna ligger på för att få reda på om du betalar rätt hyra. Men om man bor svart i andrahand kanske inte det är ett alternativ och då kan det vara lite knepigare. Kanske har du kontakt med någon granne som inte skvallar och kan visa en hyresavi på vad hyran ligger.

Om du inte kan ta reda på vad den egentliga hyran ligger på har du två möjligheter:

  • Med hjälp av hyresnämndens samlade uppgifter kan du själv försöka hitta en motsvarande lägenhet där uppgifter finns på hyresnivån.
  • Om du är medlem i Hyresgästföreningen kan de hjälpa dig att ta fram bruksvärdet på den lägenheten du hyr.


Hyra av möblerad lägenhet.
Om en lägenhet hyrs ut möblerad kan en summa läggas till hyran för möblerna. För att räknas som möblerad räcker det inte med en nedsutten soffa, en gammal säng och tre pinnstolar, utan lägenheten ska vara fullt möblerad så att det går att bo där utan att andrahandshyresgästen tvingas ta dit egna möbler.
En skälig summa att lägga till för möbler är runt 10% av inventariernas värde per år utslaget på tolv månader.

OBS. Det är det begagnade värdet som räknas!

Exempel: 
Ett möblemang med säng, vardagsrumsmöbler, tv, köksmöbler, hyllor, förvaringsutrymmen osv. har idag ett nuvärde på 30.000 kronor. Det är alltså inte möblernas inköpsvärde utan vad de är värda begagnade. 
10% av 30.000 är 3000 kronor per år i extra tillägg till hyran. 
3000 / 12 månader är 250 kronor extra tillägg på månadshyran.


Prövning av hyran
Hyresnämnden löser tvister. Om den som hyr ut och den som hyr inte är överens om hyresnivån kan man begära en prövning i Hyresnämnden som då hjälper till att lösa tvisten.

Om du misstänker att du betalar för hög hyra och har tagit reda på fakta som pekar på att det är så, kan du begära en prövning av hyran.

Du lämnar då in en ansökan till hyresnämnden. Ansökan ska vara skriftlig, det finns en särskild blankett men man kan också skriva på frihand. Vilka uppgifter som ska finnas med i ansökan framgår av blanketten. Undvik att skicka ansökan via e-post. Du måste ha tagit reda på hur mycket för mycket du betalar så att du kan begära återbetalning av det belopp som ligger över bruksvärdet på lägenheten. Det går alltså inte att bara skicka in en prövningsanmälan på chansning och begära återbetalning, utan det krävs att du har på fötterna.

En hyresprövning kan ta upp till ett år och ofta kan parterna komma överens med hjälp av hyresnämndens medlande. Även om det kan låta bökigt och kräva lite arbete, kan det vara värt att driva igenom en prövning. Om man bott i andrahand i ett år och betalat 3000 kronor för mycket per månad kan det handla om ganska stora summor.

Exempel
Om du hyr lägenheten i två år för 6500 kronor i månaden, och upptäcker sedan att den egentliga hyran är 3500 kronor. Då innebär det att du har betalat 3000 kronor för mycket i 12 månader.

Om du flyttar efter två år och begär en prövning av Hyresnämnden blir den som har hyrt ut återbetalningsskyldig på det belopp som går utanför bruksvärdet i upp till ett år tillbaka i tiden. Med andra ord:
Andrahandshyra 6500 - bruksvärdet 3500 = 3000 kronor 
Mellanskillnad hyra/bruksvärde 3000 x antalet uthyrda månader 
3000 x 12 =36 000 kronor.

Den som hyrt ut kan alltså bli ålagt av Hyresnämnden att återbetala 
36 000 kronor till andrahandshyresgästen + ränta. Det är inte lite pengar det!

Om du vill veta mer om hur en prövning går till, och hur du ska ta reda på bruksvärdet kan du ringa till hyresnämnden på den ort där lägenheten finns. Du kan också gå in på hyresnämndens webbsida för att få mer information och läsa hur en hyresprövning går till.

Återbetalning av för hög hyra

Den som betalat oskäligt hög hyra har rätt till återbetalning plus ränta i efterhand. Det som betalas tillbaka är skillnaden mellan det uppskattade bruksvärdet och den hyra du betalat.

Kom ihåg att det måste kunna styrkas med kvitton, eftersom det är andrahandshyresgästen som har bevisbördan!

Ansökan till hyresnämnden ska inkomma senast inom tre månader från det att hyresgästen lämnade lägenheten, och gäller hyra ett år tillbaka i tiden från det datum ansökan inkommit till hyresnämnden.

Det ska nämnas att det kan vara svårt att få tillbaka sina pengar trots att hyresgästen får rätt i domstol. Ofta blir det långa processer och även om man får rätt är det inte säkert att den som hyrt ut har pengarna för återbetalning. Går det riktigt illa för den som hyrt ut kan det sluta med att kronofogden måste blandas in, och göra utmätning. Det här är förstås både krångligt och tar tid och det bästa är ju att se till att hyran stämmer med bruksvärdet innan du skriver på kontraktet. Men som det ser ut idag kanske man inte har något val, utan måste acceptera överhyra och svartkontrakt. Då kan det vara en liten tröst att veta att det finns en möjlighet att få tillbaka överhyran.

Bostadsrätt med mera: Vad är en rimlig hyra i bostadsrätt?
Den nya lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad, blir ett undantag från hyreslagen. Lagen gäller bara för villor, äganderätter och bostadsrätter ägda av privatpersoner. Hyran i bostadsformen blir en variant av marknadshyra och kan bli högre än bruksvärdeshyran. Den marknadsliknande hyran vid privatuthyrning ska schablonmässigt motsvara kostnaden för drift av bostaden inklusive kostnaden för lån (ränta). Amorteringar räknas inte som en kostnad utan är snarare en form av sparande för bostadsägaren.

Hyresgästen har inte besittningsrätt för denna typ av "andrahandsuthyrning". Däremot så har hyresgästen alltid rätt att säga upp hyreskontraktet med kortare tid än för hyreslagen. Enbart en månads uppsägningstid tillämpas. Hyresvärden har däremot minst tre månaders uppsägningstid eller längre om parterna avtalat om detta. För alla övriga regler, såsom skötsel av bostaden, så används hyreslagen.

I korthet så fungerar nya lagen om uthyrning av egen bostad så här;

  • gäller bara villor, äganderätter och bostadsrätter, och
  • gäller endast ett (1) objekt, som
  • en privatperson hyr ut, och
  • har en reglering om vad den högsta hyran kan få vara, och
  • båda parter kan begära ändrade villkor vid hyresnämnden efter kontakt med motparten,
  • däremot så är det inte möjligt att få tillbaka hyra som varit hög i efterhand.
  • Uppsägning är 1 månad för hyresgästen (alltid) och 3 månader för hyresvärden (om ej längre i avtal).
  • besittningsrätt gäller ej
  • För övriga regler om hyresförhållandet gäller hyreslagen (t ex skötsel av bostaden)

För övrig uthyrning gäller gamla vanliga hyreslagen. Det vill säga bruksvärdeshyra och retroaktiv återbetalning av oskäligt dyr hyra gäller för de som hyr en hyresrätt, oavsett om det är i andra, tredje eller fjärde hand. Det gäller även för den som hyr objekt nummer två av en privat person som hyr ut sitt eget ägda boende.
Den nya lagen har sagts införa marknadshyror och att göra svart till vitt. Idag finns redan en variant av förhandlade marknadshyror, pressumtionshyror. Med den nya lagen om uthyrning av egen bostad tillkommer en till variant av marknadsliknande hyra. Pressumtionshyror får idag användas vid nybyggnation. Det gör att det även idag i en hyresrätt kan finnas höga hyresnivåer då pressumtionshyror i princip följer marknadsnivån. Dessa har även nyligen höjts och förlängts så att pressumtionshyrorna får gälla under längre tid.

Hyresgästen och Hyresvärden får fritt komma överrens om en hyrenivå, men om hyran påtagligt överskrider kapitalkostnaden (ungefär räntan) och driftkostnaden (till exempel avgift till bostadsförening) för bostaden så kan Hyresnämnden fastställa en lägre hyra. Maxnivån för en månadshyra fastställs genom att räkna ut en skälig avkastningsränta på bostadens marknadevärde och lägga samman detta med driftkostnaderna.

Så här beskrivs det i lagen;
"Vid en tvist om hyran ska hyresnämnden, om inte en lägre hyra följer av avtalet, fastställa den till ett belopp som inte påtagligt överstiger kapitalkostnaden och driftskostnaderna för bostaden. Kapitalkostnaden beräknas som en skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde. "

lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad, 4 §, stycke 2.

Så här räknar du ut den marknadsliknande hyra:

(Bostadens marknadevärde * skälig avkastningsränta)/12

+ Driftkostnader

= Max nivån av marknadsliknande hyran

För förklaring av orden i lagen se Ordlista eller klicka här >>

För kontrakt som skrivits från och med 1 februari 2013 så kan man bara få tillbaka hyra om man t ex hyr en hyresrätt. Prövning av hyran går alltid att göra men det är sämre förutsättningar om du hyr en bostadsrätt. För uträkning av möblerad bostadsrätt se ovan om hur värdet för möblerad bostad räknas ut för hyresrätt.

Till sidans topp

Kontrakt

Det är otroligt viktigt att ha ett skriftligt kontrakt, både för den som hyr och den som hyr ut. Finns inget kontrakt finns inte heller någon uppsägningstid vilket kan få konsekvenser för båda parter. Det är lätt att förstå att det är en katastrof att få reda på att man ska vara ute om en vecka ur andrahandslägenheten man hyr svart. Men det är inte heller någon höjdare att hyra ut sin lägenhet till en hyresgäst som helt plötsligt bara flyttar och lämnar lägenheten tom och hyran obetald. Det är därför i allas intresse att ha ett riktigt kontrakt som reglerar hyran, hur länge uthyrningen ska vara och uppsägningstid osv.

Kontrakt kan laddas ner under "Blanketter"eller här >>

Muntliga kontrakt gäller visserligen också men det säger sig självt att det kan vara svårt att bevisa vad som sagts i efterhand. Ord mot ord är inget bra utgångsläge. Om du inte kan få ett skriftligt kontrakt kan det vara bra att spela in det muntliga kontraktet. Bäst är att alla vet att du spelar in, men det är lagligt att spela in utan att berätta bara du själv är med i samtalet/rummet.

Kontrakt går att köpa hos en bokhandel men kan också laddas ner på nätet om du har Acrobat reader. Hyresgästen och andrahandshyresgästen ska ha varsitt exemplar, och dessutom brukar hyresvärden vilja ha en kopia. På andrahandskontraktet ska man fylla i giltighetstiden för andrahandsuthyrningen.


Hyrestiden
Det finns olika alternativ för att bestämma tidslängden på ett kontrakt. Vilket alternativ som är mest lämpligt beror lite på hur långt kontraktet är och varför förstahandsinnehavaren hyr ut, hur säkert det är att inte man behöver tillgång till lägenheten tidigare än tänkt osv.

a)"från och med år-månad-dag till och med år-månad-dag"
b)"från och med år-månad-dag tills vidare"
c)"från och med år-månad-dag tills vidare, dock längst till och med år-månad-dag."

  • a)"från och med år-månad-dag till och med år-månad-dag"
    Väljer förstahandshyresgästen det första exemplet med bestämd utflyttningsdag kan andrahandshyresgästen inte sägas upp innan detta datum. Om hyreskontraktet gäller mindre än nio månader och ingen uppsägningstid har avtalats, behövs ingen uppsägning utan den ska då ske automatiskt.

    På tidsbestämda hyreskontraktet kan man också fylla i uppsägningstiden, till exempel tre månader. De här tre månaderna innebär då inte att andrahandshyresgästen kan sägas upp av förstahandshyresgästen när som helst under hyresperioden. De tre månadernas uppsägningstid handlar bara om uppsägningen inför det slutdatum som står på det tidsbestämda kontraktet. Andrahandshyresgästen har dock alltid rätt att säga upp kontraktet med tre månaders varsel för hyresrätt och med en månads varsel för bostadsrätt/äganderätt oavsett om kontraktet är tidsbestämt. Ett kontrakt som specificerar tiden innebär alltså ett starkt skydd mot överraskningar för andrhandshyresgästen.

    Exempel:

    Kontaktstiden är skriven enligt a): 2011-03-01 till 2012-12-31 med tre månaders uppsägningstid. Andrahandshyresgästen har då rätt att bo i hyreslägenheten till och med den 31 december 2012. Om den som hyr ut vill att andrahandshyresgästen ska flytta den 31 december måste den meddela andrahandshyresgästen detta, skriftligt, senaste den 30 september, dvs tre månader innan vilket är uppsägningstiden för kontraktet. Om den som hyr ut inte säger upp andrahandshyresgästen senaste det antalet månader som är överenskommen uppsägningstid, har andrhandshyresgästen rätt att bo kvar i lägenheten.

    OBS! Den rätten gäller bara mot förstahandsinnehavaren. Om värden inte gett sin tillåtelse till längre uthyrning i andrahand än det datum som står på kontraktet, kan andrahandshyresgästen tvingas flytta i alla fall, men bara om värden säger till. Mot förstahandsinnehavaren gäller den överenskomna uppsägningstiden.

    Ska man hyra ut sin lägenhet under en längre period ska man vara lite försiktig med en tidsbestämd period på kontraktet eftersom man då låser sig. Även om man inte tror att man kommer att ha behov av lägenheten kan saker ändra sig och har man då skrivit ett tidsbestämt kontrakt så sitter man där utan möjlighet att få tillbaka sin lägenhet förren perioden är slut. Vid längre uthyrning kan det därför vara smidigare att välja alternativ b, med tillsvidarekontrakt.
  • b) "från och med år-månad-dag tills vidare"
    Här skriver man bara från vilket datum lägenheten hyrs ut och hur lång uppsägningstiden ska vara. Tre månader är den rekommenderade uppsägningstiden och man ska som andrahandshyresgäst undvika att avtala om kortare tid än så. Vid hyra av bostadsrätt/äganderätt gäller olika tider för uppsägning för parterna enligt lag om uthyrning av egen bostad som trädde i kraft 1 februari 2013. Om kontraktet skrivs efter det datumet så har andrahandshyresgästen alltid möjlighet att säga upp kontraktet med en månads varsel.
  • c)"från och med år-månad-dag tills vidare, dock längst till och med år-månad-dag."
    Detta är en kombination av alternativ a) och b). Det kan vara bra om hyrestiden är längre men ändå har ett troligt slutdatum.


Hyran
Hyran ska anges på kontrakten och det är viktigt för förstahandshyresgästen att skriva in att hyran ska följa hyresutvecklingen. Om man inte gör det kan man vara tvungen att själv betala mellanskillnaden på hyran vid en eventuell höjning.


Vad ingår i hyran?
Det är viktigt att specifiera vad som ingår i hyran exempelvis om värme, el, garageplats, bredband är en del av hyran eller ska betalas utöver den, och om detta är valfritt eller inte. osv.


Hur ska hyran betalas?
Det kan vara bra att specificera om hyran ska betalas med autogiro, bankgiro eller kontant mot kvitto. Om inte annat för att alla ska vara medvetna från början och överens om villkoren. Det är alltid att bättre att undvika kontant mot kvitton eftersom kvitton har en förmåga att försvinna och det kan vara viktigt ha att intyg på att en hyra är betald och hur mycket som egentligen betalades.


I vilket skick är lägenheten?
Det bör finnas en lista på skador och brister i lägenheten för att klargöra vilka skador som redan fanns och vilka som uppkommit under andrahandsuthyrningen. Om det till exempel finns en vattenskada på ett golv ska det stå i en egen bilaga för att undvika diskussion om andrahandshyresgästen är orsak till vattenskadan och därmed ersättningsskyldig. Tänk på att det ibland handlar om uthyrning i flera år, då kan det vara lätt att glömma vilka skador som fanns innan vilket kan leda till onödigt tjafs.


Ingår möbler?
I kontraktet ska framgå om lägenheten hyrs ut möblerad eller inte. Glöm inte att också ha en inventarielista där det framgår vad som finns i lägenheten.

Till sidans topp

Uppsägning av kontrakt

Formen för uppsägningen
Enligt hyreslagen ska uppsägningen av ett hyreskontrakt vara skriftlig, och helst skickas i ett rekommenderat brev. När det gäller förstahandsuppsägning från värden till en förstahandshyresgäst är lagen klar, brevet ska skickas rekommenderat för att gälla. När det kommer till andrahandsuppsägningar är det inte lika enkelt. Vid förfrågningar hos Hyresnämnden om ett e-mail kunde räknas som en skriftlig uppsägning blev svaret att de inte kunde ta ställning till det. Det är svårt att bevisa att ett e-mail mottagits och vad händer om mottagaren inte går in och läser sina mail, eller struntar i att läsa just det mailet?

Man bör vara noga med hur uppsägningen går till och bör därför inte lita på ett e-mail eller ett vanligt brev. Det är bättre för båda parter att uppsägningen görs ordentligt så att man slipper tvist senare. Ett rekommenderat brev där det klart och tydligt står från vilket datum uppsägningen gäller och undertecknat och daterad är bäst.

När börjar uppsägningen att gälla
Om uppsägningstiden är tre månader och brevet med uppsägningen anländer till andrahandshyresgästen (eller till hyresvärden om det är du som hyresgäst som säger upp kontraktet) så gäller de tre månaderna från nästa kalendermånads start. Alltså tre månader plus de dagar som är kvar i månaden.

Exempel
Om uppsägningstiden är tre månader och det rekommenderade brevet mottages av andrahandshyresgästen den 5 april, räknas de tre månaderna från den 1 maj. Utflyttningsdatum blir då 31 juli.

Uppsägningstiden på kontraktet
På kontraktet ska uppgifter om uppsägningstiden finnas med. Finns den angiven och specificerad i kontraktet så gäller den. Enligt hyreslagen är uppsägningstiden tre månader utom i vissa fall. Enligt lag om uthyrning av egen bostad så är uppsägningstiden en månad om hyresgästen säger upp avtalet och tre månader om hyresvärden säger upp avtalet. Det går att komma överens om annan uppsägningstid, men i så fall är det ändå andrahandshyresgästen som bestämmer om han/hon/hen vill godta detta.

  • Tidsbestämd uthyrning, kortare än 9 månader
    Behövs normalt ingen specificerad uppsägningstid. Andrahandshyresgästen är skyldig att flytta på utsatt dag. Men om det finns en överenskommelse om uppsägningstid gäller detta.

  • Uthyrning längre än 9 månader
    Har hyresgästen alltid rätt till minst tre månaders uppsägningstid om inget annat står i kontraktet. En del andrahandsuthyrare försöker avtala bort den här rätten, men du har lagen på din sida, och bör inte gå med på kortare uppsägning.

  • Uthyrning av bostadsrätt/äganderätt
    När hyresgästen hyr av någon som har bostaden som bostadsrätt eller som äganderätt så gäller som i övrigt kontraktet. Om tiden på kontraktet är mindre gynsam för hyresgästen så gäller istället lagen om uthyrning av egen bostad som ger en månads uppsägningstid om hyresgästen säger upp avtalet. Om hyresvärden säger upp avtalet gäller tre månaders uppsägningstid.


Besittningsrätt
Besittningsrätt är rätten att bo kvar. Vid andrahandsuthyrning är den mycket begränsad men olika regler gäller beroende på längd på kontrakt och beroende på om du hyr en hyresrätt eller en bostadsrätt/äganderätt.

  • Uthyrning av bostadsrätt/äganderätt
    Ingen möjlighet till besittningsrätt finns när du hyr en bostadsrätt eller äganderätt. Din hyresvärd (den som har bostadsrätten eller äger bostaden) kan alltid be dig att flytta. Om du säger upp avtalet är tiden en månad men om hyresvärden säger upp avtalet så gäller tre månader.

  • Uthyrningen upp till två år
    Gäller fortfarande tre månaders uppsägningstid, men andrahandshyresgästen har enligt lag inte någon besittningsrätt.

  • Uthyrningen längre än två år i hyresrätt
    Om en andrahandshyresgäst bor i hyreslägenheten i mer än två år får hon/han/hen besittningsrätt i förhållande till förstahandshyresgästen om detta inte har avtalats bort. Besittningsrätten betyder att andrahandshyresgästen kan neka till en uppsägning och vägra flytta. För att lösa en sådan tvist kan förstahandshyresgästen tvingas gå till hyresnämnden för att få en prövning om att få tillbaka tillgången till sin lägenhet.

    Förstahandshyresgäst (din hyresvärd) kan och bör upprätta ett avtal med andrahandshyresgästen om att hon/han/hen avstår från besittningsskydd. Det formulär som används för att avtala bort besittningsrätten finns på hyresnämndens hemsida, under "blanketter".

    När avtalet fyllts i ska det skickas tillbaka till hyresnämnden för att godkännas där, och första- och andrahandshyresgästen får varsitt exemplar.

    Den eventuella besittningsrätt en andrahandshyresgäst kan få efter två år gäller enbart gentemot förstahandshyresgästen. Värden har inga skyldigheter mot den som hyr i andra hand och om förstahandskontraktet sägs upp åker även den som hyr i andra hand ut, även om den personen har besittningsrätt i förhållande till den som har förstahandskontraktet.

    Besittningsrätten innebär alltså inte att den som är andrahandshyresgäst har rätt att ta över kontraktet mot någons vilja. Om den som har förstahandskontraktet inte längre har intresse av lägenheten kan kontraktet på den som bor i andrahand, men bara om värden godkänner det.

I normalfallet (längre än 9 månader) måste man alltså säga upp andrahandshyresgästen senast tre månader innan förstahandshyresgästen ska flytta tillbaka till lägenheten. Uppsägningen ska vara skriftlig och skickas som ett rekommenderat brev.

Om andrahandshyresgästen skulle vägra att flytta tvingas förstahandshyresgästen vända sig till hyresnämnden som avgör om andrahandsuthyrningen ska upphöra. Vid en sådan prövning beslutar hyresnämnden oftast till förstahandshyresgästens fördel om viljan finns att flytta tillbaka till lägenheten.

* * *
Länk till Hyresnämnden

Till sidans topp

Vräkning

För att en hyresvärd ska avhysa en hyresgäst krävs att man låtit bli att betala hyran, upprepade gånger stört grannar eller på annat sätt förverkat sin rätt till hyreskontraktet. För att avhysa en hyresgäst som vägrar att flytta måste värden först skriftligen ha skickat varningar, med datum och rekomenderat för att bevisa att hyresgästen mottagit brevet. Anser hyresvärden att hyresgästen har brutit mot avtalet och därmed inte ska ha rätt att bo kvar kan han/hon/hen vräka hyresgästen.

Men om hyresgästen motsätter sig vräkningen, och anser att värden har fel, går det att överklaga vräkningen till hyresnämnden. Så längre prövningen ligger hos hyresnämnden har hyresgästen rätt att bo kvar i lägenheten.

Du behöver alltså aldrig acceptera att hyresvärden plötsligt kommer och säger att du ska flytta. Det finns lagar och regler och processer för hur en vräkning ska gå till om parterna inte är ense.

Men tänk på att om du hamnar i tvist, så behöver du ett ombud som har koll på lagen och dina rättigheter eftersom motparten kommer att ha detta. Det kan kosta ganska mycket pengar. Är du medlem i Hyresgästföreningen hjälper de dig med ett ombud som är specialist på området.

Vad som är skälig anledning för vräkning avgörs i prövning av hyresnämnden.

Läs gärna Hyreslagen kapitel 12, paragraferna 42-52 om förverkande (vräkning) och förlängning av kontrakt för att klura ut vad som gäller för dig och din situation, här >>


Länk till hyresnämnden

Till sidans topp

 
 
 
Nätverket Jagvillhabostad.nu 2001-2014.
Jagvillhabostad.nu: Irma Ortega, verksamhetschef och ansvarig utgivare 0702 148300.
Producerad av Ropson