Allmänt

Andrahandsuthyrning är när du upplåter din lägenhet till någon annan, det vill säga även närstående, barn eller syskon, och det spelar ingen roll om du tar ut hyra eller inte. Det är själva upplåtelsen som räknas.

Som inneboende räknas bara de som bor tillsammans med en hyresgäst i bostaden utan att ha skrivit kontrakt med hyresvärden och som bara har tillgång till en del av lägenheten.

Andrahandsuthyrning kräver alltid godkännande från värden. Se till att ha det! Har man inte värdens godkännande kan uthyraren förlora sitt förstahandskontrakt och den som hyr i andra hand kan bli utslängd utan förvarning. Båda parter tar stora risker om man hyr/hyr ut i andrahand utan värdens tillstånd.

För att värden ska gå med på uthyrningen krävs i regel beaktansvärda skäl. Som beaktansvärda skäl räknas sjukdom, studier på annan ort, tillfälligt arbete på annan ort, separation, ”provbo” med en framtida sambo, särskilda familjeförhållanden eller jämförbara anledningar.

Till sidans topp

Ansvar

Den som hyr ut sin lägenhet i andra hand räknas som hyresvärd. Det finns alltså inget hyresförhållande mellan andrahandshyresgästen och den ursprungliga hyresvärden. Förstahandshyresgästen har vid uthyrande i andrahand fortfarande ansvar för lägenheten gentemot fastighetsägaren. Som förstahandshyresgäst är det därför bra att fortsätta att betala hyran direkt till hyresvärden och låta andrahandshyresgästen betala till eget konto. Om andrahandshyresgästen missköter hyresbetalningen till värden är det skäl för värden att säga upp kontraktet med förstahandshyresgästen.

Till sidans topp

Besittningsrätt

Den som hyr i andrahand kan i vissa fall få en begränsad besittningsrätt på lägenheten. Om andrahandshyresgästen har bott i en lägenhet i längre än två år och det inte finns något avtal där man avtalat bort besittningrätten träder den i kraft efter de två åren.

Besittningsrätten gäller bara mot den som innehar förstahandskontraktet och kan ändå upphävas vid en eventuell prövning i hyresnämnden.

Besittningsrätten för andrahandsinnehavare är svag och ger i praktiken inte ett speciellt bra skydd. Det är inte ovanligt att man tror att besittningsrätten ger rätt till övertagande av förstahandskontraktet, men så är det aldrig. Det avtal som finns mellan den som har förstahandskontrakt och hyresvärden påverkas aldrig av förhållandet mellan den som har första- och andrahandskontrakt.

I praktiken innebär det här att den som bott i en lägenhet i över två år och inte har skrivit på det avtal där man ifrånsäger sig rätten till besittningskydd, inte har skyldighet att flytta om förstahandsinnehavaren vill få tillgång till sin lägenhet. Men man ska vara medveten om att om tvisten går till hyresnämnden så är det ovanligt att den som hyr i andrahand får rätt att bo kvar. Fast det kan ju ta ett tag, ibland upp till ett år att få tvisten avgjord, så vill man vinna tid har man rätten på sin sida.

En andrahandshyresgäst har aldrig besittningsrätt i förhållande till hyresvärden och har aldrig rätten till förstahandskontraktet mot värdens vilja.

Till sidans topp

Hemförsäkring

Förstahandshyresgästens hemförsäkring täcker inte andrahandshyresgästen. Du bör alltså teckna en egen hemförsäkring när du bor i andra hand.

I andrahandskontraktet bör anges att andrahandshyresgästen är skyldig att teckna hemförsäkring. Villkoren vid andrahandsuthyrning varierar mellan olika försäkringsbolag. Kontakta därför aktuellt försäkringsbolag och fråga vad som gäller. Saknar andrahandshyresgästen helt försäkring rekommenderar vi att man fixar det. Lämpligtvis bör försäkringen också innehålla en ansvarsförsäkring som täcker skador på hyrd egendom.

Inventarier och Inventarielista
Är den lägenhet som ska hyras ut möblerad, så ska det anges på andrahandskontraktet. Första- och andrahandshyresgästen bör gemensamt göra en förteckning över alla inventarier som finns i lägenheten, samt notera eventuella skador som finns på dessa, och på lägenheten i övrigt. Inventarielistan skrivs under av bägge parter (glöm inte ort och datum), och parterna tar sedan varsitt exemplar som bifogas med kontraktet.

Inventarielista kan du ladda ner under "Blanketter".

Vi rekommenderar att förstahandshyresgästen tar bort värdefulla föremål och sådant som man är rädd om från lägenheten om den hyrs ut möblerad. Även om man skulle få ekonomisk ersättning för skador går det inte alltid att ersätta det personliga värdet.

Det är inte fel att ta ut en depositionsavgift som motsvarar till exempel en månadshyra. Den återbetalas när hyresgästen flyttar ut, om lägenheten och eventuella inventarier är i avtalat skick enligt inventarieförteckningen.

Till sidans topp

Hyra i andrahand - tänk på!

Undvik att hyra av personer som:

• inte vill ge ett skriftligt hyreskontrakt (se Kontrakt).
• inte går med på att visa upp ett godkännande från värden om andrahandsuthyrning.
• inte går med på att andrahandshyresgästen betalar in direkt på ett konto eller får ett riktig kvitto på hela den betalade hyran.
• tar ut oskäligt hög hyra, det finns bestämda regler för hur mycket man får ta ut i andrahand oavsett om det är en hyresrätt eller en bostadsrätt, hur mycket man får lägga till för möbler och vad som räknas som möblerad (se Hyran).
• vill ha mer pengar än vad som står på ett eventuellt skriftligt kontrakt, dvs svarta pengar.
• inte låter dig göra en besiktning av lägenheten och skriver under besiktningsprotokollet.

En privatperson kan gratis begära att få kreditupplysning på sig själv en gång om året. Det är möjligt att förstahandshyresgästen kräver kreditupplysning för att se att du inte har tidigare betalningsanmärkningar.

Det är viktigt att betala in hyran på ett konto eftersom du då har lättare att visa exakt hur mycket du har betalt. Vid kontant betalning se till att få ett kvitto med vem som har betalat, hur mycket och till vem, och se till att få förstahandshyresgästens underskrift. Om du betalat för hög hyra (se Hyra) men inte kan styrka detta kan det bli svårt att få igenom en prövning i hyresnämnden för att du ska få tillbaka den del av hyran som är för hög.
Länk till hyresnämnden

Till sidans topp

Hyra ut i andrahand - tänk på!

Tillstånd att hyra ut
Om du ska hyra ut din hyresrätt eller bostadsrätt i andrahand, är det du som ska söka tillstånd för uthyrningen av värden eller bostadsrättföreningen och du ska då ha speciella skäl att hyra ut. Vanliga anledningar som ger tillstånd att hyra ut i andrahand är sjukdom, studier på annan ort, tillfälligt arbete på annan ort, separation, "provbo" med en framtida sambo, särskilda familjeförhållanden, eller andra jämförbara anledningar.

Det är oerhört viktigt att ha värdens tillstånd när du hyr ut eftersom du annars bryter mot det avtal du har med värden. Du kan förlora ditt förstahandskontrakt även om andrahandshyresgästen inte missköter sig, eftersom otillåten andrahandsuthyrning betraktas som grund för uppsägning av kontrakt.

För bostadsrätter står det oftast i föreningens stadgar hur en andrahandsuthyrning ska gå till och om någon bryter mot dessa får uthyraren en varning. I allvarliga fall kan olovlig uthyrning leda till att bostadsrättsinnehavaren blir ombedd att flytta och sälja sin lägenhet.

Om värden upptäcker att du hyr ut utan tillstånd ska han/hon skicka en anmodan om rättelse så att du har tid att avhysa din andrahandshyresgäst men se inte det som ett kryphål i lagen. Det ger dig lite mer tid men värden har fortfarande rätten på sin sida och det är bara onödigt att göra sig ovän med sin värd eftersom du får hyra ut i de allra flesta fall om du bara söker tillstånd.

Tillstånd bör vara skriftligt och krävs oavsett om hyra ska betalas eller inte. Se till att söka i god tid innan du ska börja hyra ut. Muntligt avtal gäller, men precis som med kontraktet kan det vara svårt att bevisa överenskommelsen om det uppstår någon oenighet.

Ett tillstånd gäller bara för den person som förstahandshyresgästen valt att hyra ut till; Ny hyresgäst = Nytt tillstånd. Om uthyrningen av någon anledning måste förlängas måste ett nytt medgivande till.

Tillståndsformulär för andrahandsuthyrning hämtas hos din hyresvärd

Värden har ingen skyldighet att ge sitt tillstånd till andrahandsuthyrning. Värden kan vägra om det finns välgrundade misstankar om att andrahandshyresgästen inte är skötsam, till exempel dåliga referenser. Däremot inte på grund av dennes oförmåga att betala hyran, som ju alltid är förstahandshyresgästens ansvar.

Om värden vägrar ge tillstånd till uthyrning trots att beaktansvärda skäl är uppfyllda kan hyresgästen få ett tidsbegränsat tillstånd hos hyresnämnden. Hyresnämnden kan bara ge tillstånd för uthyrning till namngiven person och en begränsad tid. I samtliga fall förutsätter hyresnämndens tillstånd att upplåtelsen är tillfällig och att förstahandshyresgästen avser att flytta tillbaka.

Det här betyder att det i de flesta fall inte föreligger något lagligt hinder att hyra ut sin lägenhet i andra hand, om en bra anledning finns och det är tillfälligt.

Tillståndsblankett för tillfällig uthyrning finns på hyresnämndens hemsida.

Vad har jag rätt att ta ut för hyra?
Du har rätt att ta ut en hyra som motsvarar bruksvärdet (se Ordlistan) på lägenheten. Det innebär att det inte är upp till dig att sätta hyran beroende på hur mycket du tror att den som hyr är villig att betala. Vi har inte marknadshyror i Sverige och det gäller även andrahandsmarknaden. Bruksvärdesprincipen gäller både vid uthyrning av hyresrätter och bostadsrätter.

Hyra ut hyreslägenhet
Ofta ligger din förstahandshyra ungefär på bruksvärdesnivån. Men det kan vara värt att kolla upp! Om din hyra ligger väldigt lågt kan du ha rätt att ta ut ett högre belopp än din hyra och då tjänar du lite pengar på det hela. Det här är dock ovanligt eftersom hyresvärden oftast redan tar ut bruksvärdet. Men kommer du underfund med att bruksvärdet ligger lägre än din hyra så får du inte ta ut mer än motsvarande hyra av din andrahandshyresgäst. Men då kan du ju samtidigt pröva hyran i hyresnämnden, eftersom den då ligger för högt. Är du medlem i Hyresgästföreningen hjälper de dig att ta reda på bruksvärdet på just din lägenhet. De kan också hjälpa dig om din förstahandshyra ligger för högt.

Hyra ut bostadsrätt
En vanlig missuppfattning är att den som hyr ut en bostadsrätt har rätt att ta ut en hyra som täcker avgiften och kostnader för lånen. Så är det inte!Bruksvärdesprincipen gäller även för bostadsrättsuthyrning. Vad du har i avgift och i lånekostnader har ingenting att göra med vad du har rätt att ta ut av andrahandshyresgästen.

OBS. Du tar en väldigt risk om du tar ut en högre hyra än vad som är tillåtet eftersom du kan bli återbetalningsskyldig för de belopp som går utanför bruksvärdet för upp till två års tid!

Ett exempel:
En bostadsrätt i Stockholms city, 1 rum och kök.
Avgift bostadsrättsförening: 2350 kr
Månadskostnader för lån: 3650 kr
Summa: 6000 kr

Bruksvärdet av lägenheten 3500 kr

Om du hyr ut lägenheten i två år för 6500 kronor så att andrahandshyran täcker din egen kostnad, och så lite till för sakens skull, så tar du enligt bruksvärdesprincipen ut 3000 kronor för mycket per månad.

Om din andrahandshyresgäst flyttar efter två år och begär en prövning av Hyresnämnden kommer du att bli återbetalningsskyldig på det belopp som går utanför bruksvärdet. Med andra ord:

Andrahandshyra 6500 - bruksvärdet 3500 = 3000 kronor
Mellanskillnad hyra/bruksvärde 3000 x antalet uthyrda månader
3000 x 24 =72 000 kronor.

Du blir alltså ålagd av hyresnämnden att återbetala 72 000 kronor till andrahandshyresgästen.

Att ta ut en för hög hyra kan komma som ett surt brev på posten ganska långt efter uthyrningstiden, och i praktiken leda till en hårt ekonomiskt slag som i värsta fall slutar i personlig konkurs.

Kontrakt
* I andrahandskontraktet bör anges att andrahandshyresgästen är skyldig att teckna hemförsäkring.

* Är hyrestiden längre än två år bör du begära att andrahandshyresgästen skriver på ett avtal där han/hon avsäger sig besittningsrätten till lägenheten (se besittningsrätt).

Avtalsformulär finns att ladda ner på hyresnämndens hemsida

* Hyran ska anges på kontraktet. Skriv också in att hyran ska följa hyresutvecklingen för lägenheten; om hyran höjs under uthyrningstiden ska alltså även andrahandsuthyran justeras.

Det är inte bra att andrahandshyresgästen betalar hyran direkt till fastighetsägaren eftersom förstahandshyresgästen kan bli uppsagd om hyran inte betalas i tid.

Om du ska hyra ut din lägenhet är det viktigt att kontrollera att andrahandshyresgästen har möjlighet att betala och går att lita på, eftersom det är du som ansvarar gentemot hyresvärden för betalning av hyran. En privatperson kan gratis begära att få kreditupplysning på sig själv en gång om året. Det är därför lämpligt att andrahandshyresgästen presenterar en sån, eftersom alla eventuella betalningsanmärkningar framgår av den. Kreditkontroll görs lättast av andrahandshyresgästen på dennes bank.

Till sidans topp

Hyran

Hyran ska anges på kontraktet. Skriv också in att hyran ska följa hyresutvecklingen för lägenheten; om hyran höjs under uthyrningstiden ska alltså även andrahandsuthyran justeras.

Det är inte bra att andrahandshyresgästen betalar hyran direkt till fastighetsägaren eftersom förstahandshyresgästen kan bli uppsagd om hyran inte betalas i tid.

Vad är en rimlig hyresnivå?
Det finns klara och tydliga regler för hur hög hyran på en viss lägenhet ska vara. Det är bruksvärdesprincipen (se Ordlistan) som gäller oavsett om det är en hyresrätt eller en bostadsrätt som hyrs ut. Är lägenheten en bostadsrätt avgörs hyrans nivå genom jämförelser med liknande lägenhet i främst allmännyttans bostadsbestånd. Bostadsrättsinnehavarens utgifter för räntor, avgifter och liknande har alltså ingen betydelse för hur hög hyra som får tas ut.

Hyresnivån är med andra ord inte upp till hur mycket människor är beredda att betala utan det finns gällande regler för bruksvärdet. Svårigheten är att få reda på vad bruksvärdet är på just den lägenheten du hyr. Olika faktorer spelar in som läge, standard, när den renoverades, byggnadsår osv.

Hur tar man reda på bruksvärdet?
Hos hyresnämnden finns uppgifter samlade gällande motsvariga lägenheter i liknande läge, samma byggår och standard, som kan ge en idé om vad hyran ska ligga på en speciell lägenhet. Om det gäller en hyresrätt är det enklaste att fråga värden om vad hyrorna ligger på för att få reda på om du betalar rätt hyra. Men om man bor svart i andrahand kanske inte det är ett alternativ och då kan det vara lite knepigare. Kanske har du kontakt med någon granne som inte skvallar och kan visa en hyresavi på vad hyran ligger. Om du inte kan ta reda på vad den egentliga hyran ligger på, eller hyr en bostadsrätt i andrahand, har du två möjligheter:

1. Med hjälp av hyresnämndens samlade uppgifter kan du själv försöka hitta en motsvarande lägenhet där uppgifter finns på hyresnivån.

2. Om du är medlem i Hyresgästföreningen kan de hjälpa dig att ta fram bruksvärdet på den lägenheten du hyr.

Hyra av möblerad lägenhet.
Om en lägenhet hyrs ut möblerad kan en summa läggas till hyran för möblerna. För att räknas som möblerad räcker det inte med en nedsutten soffa, en gammal säng och tre pinnstolar, utan lägenheten ska vara fullt möblerad så att det går att bo där utan att andrahandshyresgästen tvingas ta dit egna möbler.

En skälig summa att lägga till för möbler är runt 10% av inventariernas värde per år utslaget på tolv månader.

OBS. Det är det begagnade värdet som räknas!

Exempel:
Ett möblemang med säng, vardagsrumsmöbler, tv, köksmöbler, hyllor, förvaringsutrymmen osv. har idag ett nuvärde på 30.000 kronor. Det är alltså inte möblernas inköpsvärde utan vad de är värda begagnade.
10% av 30.000 är 3000 kronor per år i extra tillägg till hyran.
3000 / 12 månader är 250 kronor extra tillägg på månadshyran.

Prövning av hyran
Hyresnämnden löser tvister. Om den som hyr ut och den som hyr inte är överens om hyresnivån kan man begära en prövning i Hyresnämnden som då hjälper till att lösa tvisten.

Om du misstänker att du betalar för hög hyra och har tagit reda på fakta som pekar på att det är så, kan du begära en prövning av hyran.

Du lämnar då in en ansökan till hyresnämnden. Ansökan ska vara skriftlig, det finns en särskild blankett men man kan också skriva på frihand. Vilka uppgifter som ska finnas med i ansökan framgår av blanketten. Undvik att skicka ansökan via e-post. Du måste ha tagit reda på hur mycket för mycket du betalar så att du kan begära återbetalning av det belopp som ligger över bruksvärdet på lägenheten. Det går alltså inte att bara skicka in en prövningsanmälan på chansning och begära återbetalning, utan det krävs att du har på fötterna.

En hyresprövning kan ta upp till ett år och ofta kan parterna komma överens med hjälp av hyresnämndens medlande. Även om det kan låta bökigt och kräva lite arbete, kan det vara värt att driva igenom en prövning. Om man bott i andrahand i två år och betalat 3000 kronor för mycket per månad kan det handla om ganska stora summor!

Exempel
Om du hyr lägenheten i två år för 6500 kronor i månaden, och upptäcker sedan att den egentliga hyran är 3500 kronor. Eller om det gäller en bostadsrätt så visar det sig att bruksvärdet (se ordlista) på lägenheten bara är 3000 kronor. Då innebär det att du har betalat 3000 kronor för mycket i 24 månader.

Om du flyttar efter två år och begär en prövning av Hyresnämnden blir den som har hyrt ut återbetalningsskyldig på det belopp som går utanför bruksvärdet. Med andra ord:

Andrahandshyra 6500 - bruksvärdet 3500 = 3000 kronor
Mellanskillnad hyra/bruksvärde 3000 x antalet uthyrda månader
3000 x 24 =72 000 kronor.

Den som hyrt ut kan alltså bli ålagt av Hyresnämnden att återbetala
72 000 kronor till andrahandshyresgästen + ränta. Det är inte lite pengar det!

Om du vill veta mer om hur en prövning går till, och hur du ska ta reda på bruksvärdet kan du ringa till hyresnämnden på den ort där lägenheten finns. Du kan också gå in på hyresnämndens webbsida för att få mer information och läsa hur en hyresprövning går till.

Telefonnummer:
Hyresnämnden Stockholm 08-561 665 00
Hyresnämnden Göteborg 031-701 12 60
Hyresnämnden Malmö 040-35 34 00
Hyresnämnden Uppsala 018-657 58 00
(för andra orter, sök på gula sidorna, hyresnämnden)

På hyresnämndens webbsida kan du också läsa hur det går till när man ansökt om en prövning, och hela processen när ett ärende behandlas.
Gå in på http://www.dom.se/hyresnamnden/ eller klicka på länken under återbetalning.

Återbetalning av för hög hyra
Den som betalat oskäligt hög hyra har rätt till återbetalning plus ränta i efterhand. Det som betalas tillbaka är skillnaden mellan det uppskattade bruksvärdet och den hyra du betalat.

Kom ihåg att det måste kunna styrkas med kvitton, eftersom det är andrahandshyresgästen som har bevisbördan!

Ansökan till hyresnämnden ska inkomma senast inom tre månader från det att hyresgästen lämnade lägenheten, och gäller hyra två år tillbaka i tiden från det datum ansökan inkommit till hyresnämnden.

Det ska nämnas att det kan vara svårt att få tillbaka sina pengar trots att hyresgästen får rätt i domstol. Ofta blir det långa processer och även om man får rätt är det inte säkert att den som hyrt ut har pengarna för återbetalning. Går det riktigt illa för den som hyrt ut kan det sluta med att kronofogden måste blandas in, och göra utmätning. Det här är förstås både krångligt och tar tid och det bästa är ju att se till att hyran stämmer med bruksvärdet innan du skriver på kontraktet. Men som det ser ut idag kanske man inte har något val, utan måste acceptera överhyra och svartkontrakt. Då kan det vara en liten tröst att veta att det finns en möjlighet att få tillbaka överhyran.

Till sidans topp

Kontrakt

Det är otroligt viktigt att ha ett skriftligt kontrakt, både för den som hyr och den som hyr ut. Finns inget kontrakt finns inte heller någon uppsägningstid vilket kan få konsekvenser för båda parter. Det är lätt att förstå att det är en katastrof att få reda på att man ska vara ute om en vecka ur andrahandslägenheten man hyr svart. Men det är inte heller någon höjdare att hyra ut sin lägenhet till en hyresgäst som helt plötsligt bara flyttar och lämnar lägenheten tom och hyran obetald. Det är därför i allas intresse att ha ett riktigt kontrakt som reglerar hyran, hur länge uthyrningen ska vara och uppsägningstid osv.

Kontrakt kan laddas ner under "Blanketter"

Muntliga kontrakt gäller visserligen också men det säger sig självt att det kan vara svårt att bevisa vad som sagts i efterhand. Ord mot ord är inget bra utgångsläge.

Kontrakt går att köpa hos en bokhandel men kan också laddas ner på nätet om du har Acrobat reader. Hyresgästen och andrahandshyresgästen ska ha varsitt exemplar, och dessutom brukar hyresvärden vilja ha en kopia. På andrahandskontraktet ska man fylla i giltighetstiden för andrahandsuthyrningen.

Hyrestiden
Det finns olika alternativ för att bestämma tidslängden på ett kontrakt. Vilket alternativ som är mest lämpligt beror lite på hur långt kontraktet är och varför förstahandsinnehavaren hyr ut, hur säkert det är att inte man behöver tillgång till lägenheten tidigare än tänkt osv.

a)"från och med år-månad-dag till och med år-månad-dag"
b)"från och med år-månad-dag tills vidare"
c)"från och med år-månad-dag tills vidare, dock längst till och med år-månad-dag."

a)"från och med år-månad-dag till och med år-månad-dag"
Väljer förstahandshyresgästen det första exemplet med bestämd utflyttningsdag kan andrahandshyresgästen inte sägas upp innan detta datum. Om hyreskontraktet gäller mindre än nio månader och ingen uppsägningstid har avtalats, behövs ingen uppsägning utan den ska då ske automatiskt.

På tidsbestämda hyreskontraktet kan man också fylla i uppsägningstiden, till exempel tre månader. De här tre månaderna innebär då inte att andrahandshyresgästen kan sägas upp av förstahandshyresgästen när som helst under hyresperioden. De tre månadernas uppsägningstid handlar bara om uppsägningen inför det slutdatum som står på det tidsbestämda kontraktet. Andrahandshyresgästen har dock alltid rätt att säga upp kontraktet med tre månaders varsel oavsett om kontraktet är tidsbestämt. Ett kontrakt som specificerar tiden innebär alltså ett starkt skydd mot överraskningar för andrhandshyresgästen.

Exempel:
Kontaktstiden är skriven enligt a): 2003-03-01 till 2004-12-31 med tre månaders uppsägningstid.

Andrahandshyresgästen har då rätt att bo i lägenheten till och med den 31 december 2004. Om den som hyr ut vill att andrahandshyresgästen ska flytta den 31 december måste den meddela andrahandshyresgästen detta, skriftligt, senaste den 30 september, dvs tre månader innan vilket är uppsägningstiden för kontraktet. Om den som hyr ut inte säger upp andrahandshyresgästen senaste det antalet månader som är överenskommen uppsägningstid, har andrhandshyresgästen rätt att bo kvar i lägenheten.

OBS! Den rätten gäller bara mot förstahandsinnehavaren. Om värden inte gett sin tillåtelse till längre uthyrning i andrahand än det datum som står på kontraktet, kan andrahandshyresgästen tvingas flytta i alla fall, men bara om värden säger till. Mot förstahandsinnehavaren gäller den överenskomna uppsägningstiden.

Ska man hyra ut sin lägenhet under en längre period ska man vara lite försiktig med en tidsbestämd period på kontraktet eftersom man då låser sig. Även om man inte tror att man kommer att ha behov av lägenheten kan saker ändra sig och har man då skrivit ett tidsbestämt kontrakt så sitter man där utan möjlighet att få tillbaka sin lägenhet förren perioden är slut. Vid längre uthyrning kan det därför vara smidigare att välja alternativ b, med tillsvidarekontrakt.

b) "från och med år-månad-dag tills vidare"
Här skriver man bara från vilket datum lägenheten hyrs ut och hur lång uppsägningstiden ska vara. Tre månader är den rekommenderade uppsägningstiden och man ska som andrahandshyresgäst undvika att avtala om kortare tid än så.

c)"från och med år-månad-dag tills vidare, dock längst till och med år-månad-dag."

Hyran
Hyran ska anges på kontrakten och det är viktigt för förstahandshyresgästen att skriva in att hyran ska följa hyresutvecklingen. Om man inte gör det kan man vara tvungen att själv betala mellanskillnaden på hyran vid en eventuell höjning.

Vad ingår i hyran?
Det är viktigt att specifiera vad som ingår i hyran exempelvis om värme, el, garageplats, bredband är en del av hyran eller ska betalas utöver den, och om detta är valfritt eller inte. osv.

Hur ska hyran betalas?
Det kan vara bra att specificera om hyran ska betalas med autogiro, bankgiro eller kontant mot kvitto. Om inte annat för att alla ska vara medvetna från början och överens om villkoren. Det är alltid att bättre att undvika kontant mot kvitton eftersom kvitton har en förmåga att försvinna och det kan vara viktigt ha att intyg på att en hyra är betald och hur mycket som egentligen betalades.

I vilket skick är lägenheten?
Det bör finnas en lista på skador och brister i lägenheten för att klargöra vilka skador som redan fanns och vilka som uppkommit under andrahandsuthyrningen. Om det till exempel finns en vattenskada på ett golv ska det stå i ien egen bilaga för att undvika diskussion om andrahandshyresgästen är orsak till vattenskadan och därmed ersättningsskyldig. Tänk på att det ibland handlar om uthyrning i flera år, då kan det vara lätt att glömma vilka skador som fanns innan vilket kan leda till onödigt tjafs.

Ingår möbler?
I kontraktet ska framgå om lägenheten hyrs ut möblerad eller inte. Glöm inte att också ha en inventarielista där det framgår vad som finns i lägenheten.

Till sidans topp

Uppsägning av kontrakt

Formen för uppsägningen
Enligt hyreslagen ska uppsägningen av ett hyreskontrakt vara skriftlig, och helst skickas i ett rekommenderat brev. När det gäller förstahandsuppsägning från värden till en förstahandshyresgäst är lagen klar, brevet ska skickas rekommenderat för att gälla. När det kommer till andrahandsuppsägningar är det inte lika enkelt. Vid förfrågningar hos Hyresnämnden om ett e-mail kunde räknas som en skriftlig uppsägning blev svaret att de inte kunde ta ställning till det. Det är svårt att bevisa att ett e-mail mottagits och vad händer om mottagaren inte går in och läser sina mail, eller struntar i att läsa just det mailet?

Man bör vara noga med hur uppsägningen går till och bör därför inte lita på ett e-mail eller ett vanligt brev. Det är bättre för båda parter att uppsägningen görs ordentligt så att man slipper tvist senare. Ett rekommenderat brev där det klart och tydligt står från vilket datum uppsägningen gäller och undertecknat och daterad är bäst.

När börjar uppsägningen att gälla
Om uppsägningstiden är tre månader och brevet med uppsägningen anländer till andrahandshyresgästen den gäller de tre månaderna från nästa kalendermånads start.

Exempel
Om uppsägningstiden är tre månader och det rekommenderade brevet mottages av andrahandshyresgästen den 5 april, räknas de tre månaderna från den 1 maj. Utflyttningsdatum blir då 31 juli.

Uppsägningstiden på kontraktet
På kontraktet ska uppgifter om uppsägningstiden finnas med. Finns den angiven och specificerad i kontraktet så gäller den. Enligt hyreslagen är den tre månader.
Det går att komma överens om annan uppsägningstid, men i så fall är det ändå andrahandshyresgästen som bestämmer om han/hon vill godta detta.

Tidsbestämd uthyrning, kortare än 9 månader
Behövs normalt ingen specificerad uppsägningstid. Andrahandshyresgästen är skyldig att flytta på utsatt dag.
Men om det finns en överenskommelse om uppsägningstid gäller detta.

Uthyrning längre än 9 månader
Har hyresgästen alltid rätt till minst tre månaders uppsägningstid om inget annat står i kontraktet. En del andrahandsuthyrare försöker avtala bort den här rätten, men du har lagen på din sida, och bör inte gå med på kortare uppsägning.

Uthyrningen upp till två år
Gäller fortfarande tre månaders uppsägningstid, men andrahandshyresgästen har enligt lag inte någon besittningsrätt.

Uthyrningen längre än två år
Om en andrahandshyresgäst bor i lägenheten i mer än två år får hon/han besittningsrätt i förhållande till förstahandshyresgästen om detta inte har avtalats bort. Besittningsrätten betyder att andrahandshyresgästen kan neka till en uppsägning och vägra flytta. För att lösa en sådan tvist kan förstahandshyresgästen tvingas gå till hyresnämnden för att få en prövning om att få tillbaka tillgången till sin lägenhet.

Förstahandshyresgäst kan och bör upprätta ett avtal med andrahandshyresgästen om att hon/han avstår från besittningsskydd. Det formulär som används för att avtala bort besittningsrätten finns på hyresnämndens hemsida, under "blanketter".

När avtalet fyllts i ska det skickas tillbaka till hyresnämnden för att godkännas där, och första- och andrahandshyresgästen får varsitt exemplar.

Den eventuella besittningsrätt en andrahandshyresgäst kan få efter två år gäller enbart gentemot förstahandshyresgästen. Värden har inga skyldigheter mot den som hyr i andra hand och om förstahandskontraktet sägs upp åker även den som hyr i andra hand ut, även om den personen har besittningsrätt i förhållande till den som har förstahandskontraktet.

Besittningsrätten innebär alltså inte att den som är andrahandshyresgäst har rätt att ta över kontraktet mot någons vilja. Om den som har förstahandskontraktet inte längre har intresse av lägenheten kan kontraktet på den som bor i andrahand, men bara om värden godkänner det.

I normalfallet (längre än 9 månader) måste man alltså säga upp andrahandshyresgästen senast tre månader innan förstahandshyresgästen ska flytta tillbaka till lägenheten. Uppsägningen ska vara skriftlig och skickas som ett rekommenderat brev.

Om andrahandshyresgästen skulle vägra att flytta tvingas förstahandshyresgästen vända sig till hyresnämnden som avgör om andrahandsuthyrningen ska upphöra. Vid en sådan prövning beslutar hyresnämnden oftast till förstahandshyresgästens fördel om viljan finns att flytta tillbaka till lägenheten.
Länk till Hyresnämnden

Till sidans topp

Vräkning

För att en hyresvärd ska avhysa en hyresgäst krävs att man låtit bli att betala hyran, upprepade gånger stört grannar eller på annat sätt förverkat sin rätt till hyreskontraktet. För att avhysa en hyresgäst som vägrar att flytta måste värden först skriftligen ha skickat varningar, med datum och rekomenderat för att bevisa att hyresgästen mottagit brevet. Anser hyresvärden att hyresgästen har brutit mot avtalet och därmed inte ska ha rätt att bo kvar kan han vräka hyresgästen.

Men om hyresgästen motsätter sig vräkningen, och anser att värden har fel, går det att överklaga vräkningen till hyresnämnden. Så längre prövningen ligger hos hyresnämnden har hyresgästen rätt att bo kvar i lägenheten.

Du behöver alltså aldrig acceptera att hyresvärden plötsligt kommer och säger att du ska flytta. Det finns lagar och regler och processer för hur en vräkning ska gå till om parterna inte är ense.

Men tänk på att om du hamnar i tvist, så behöver du ett ombud som har koll på lagen och dina rättigheter eftersom motparten kommer att ha detta. Det kan kosta ganska mycket pengar. Är du medlem i Hyresgästföreningen hjälper de dig med ett ombud som är specialist på området.

Vad som är skälig anledning för vräkning avgörs i prövning av hyresnämnden.

Utdrag ur Hyreslagen
§ Om hyresvärden har sagt upp hyresavtalet eller, i fall som avses i 3 § tredje stycket 2, anmodat hyresgästen att flytta, har hyresgästen rätt till förlängning av avtalet, utom när
1. hyresrätten är förverkad utan att hyresvärden har sagt upp avtalet att upphöra i förtid,
2. hyresgästen i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen icke bör förlängas,
3. huset skall rivas och det ej är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör,
4. huset skall undergå större ombyggnad och det icke är uppenbart att hyresgästen kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägenhet för genomförandet av ombyggnaden samt det ej är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör,
5. lägenheten ej vidare skall användas som bostad och det ej är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör,
6. avtalet avser en lägenhet i en- eller tvåfamiljshus och upplåtelsen inte ingår i affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet samt upplåtaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta,
6 a. avtalet avser en lägenhet som upplåtits av någon som innehade den med bostadsrätt och lägenheten alltjämt innehas med sådan rätt samt bostadsrättshavaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta,
7. hyresförhållandet beror av sådan anställning i statlig eller kommunal verksamhet som är förenad med bostadstvång eller av anställning inom lantbruket eller av annan anställning, om den är av sådan art att det är nödvändigt för arbetsgivaren att förfoga över lägenheten för upplåtelse åt anställningens innehavare, samt anställningen har upphört,
9. hyresförhållandet beror av annan anställning än som avses i 7 och som upphört och det ej är oskäligt mot hyresgästen att även hyresförhållandet upphör samt, om hyresförhållandet varat längre än tre år, hyresvärden har synnerliga skäl för att upplösa hyresförhållandet, eller
10. det i annat fall icke strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör.

Om hyresvärdens intresse blir tillgodosett genom att hyresgästen lämnar endast en del av lägenheten och avtalet lämpligen kan förlängas såvitt avser lägenheten i övrigt, har hyresgästen utan hinder av första stycket rätt till sådan förlängning.

Lämnar en bostadshyresgäst sin lägenhet eller en del av den med anledning av att huset skall undergå större ombyggnad, skall hyresgästen om möjligt beredas tillfälle att efter ombyggnaden hyra en likvärdig lägenhet i huset. Lag (1994:817).
Länk till hyresnämnden

Till sidans topp